21.10.2023

Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Зачем обменивать квартиру?

2. Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

3. Что представляет собой схема trade-in?

4. Переезд в более комфортные условия

5. Обмен квартиры в Орле

6. Как обменять квартиру на квартиру?

7. Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке

8. Варианты размена 4-х комнатного жилья с доплатой или нет

9. Какие документы готовить для обмена квартиры на дом

10. Обмен квартиры на квартиру с доплатой

11. Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Обмен квартир любой сложности, разъезд, съезд, расселение квартир и комнат — одно из основных направлений работы агентства недвижимости. И это вполне закономерно. Не каждый человек способен самостоятельно решить такую задачу. Тем более, что участников сделки как минимум двое (на практике не являются редкостью случаи, когда в такой сделке принимают участие 5 — 8 человек). Мы предлагаем для своих клиентов:

Обмен с меньшей площади на большую с использованием собственных средств клиента
Улучшение жилищных условий путем обмена с доплатой с привлечением ипотечного кредита
Обмен с большей площади на меньшую. Обычно производится для получения доплаты
Обмен комнаты или нескольких комнат в общежитии на квартиру или дом в Орле
Обмен большой квартиры на две меньшей площади или на квартиру и комнату
Равноценный обмен при переезде из одного района в другой
Обмен жилья на вторичном рынке на новостройку в любом районе города
Обмен на дом, коттедж, дачу

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Переезд в более комфортные условия

Переезд в более комфортные условия – это мечта многих людей, которая может быть реализована при помощи обмена квартиры на квартиру. Этот способ позволяет получить жилье, соответствующее вашим потребностям и желаниям, без необходимости продавать собственную квартиру.

Преимуществом обмена квартиры на квартиру является то, что вы можете найти жилье, которое подходит именно вам, по своим параметрам, расположению и планировке. Вы можете выбрать район, удобный для вас, близость к работе или школам, а также размер и количество комнат, которые позволят вам жить в полном комфорте.

Обмен квартиры на квартиру может осуществляться как с доплатой, так и без нее. В случае обмена с доплатой вы можете внести дополнительную сумму денег, чтобы получить более дорогостоящее или более просторное жилье. При этом, сумма доплаты может быть обговорена и договорена между взаимозаинтересованными сторонами.

Также обмен квартиры на квартиру может проходить без доплаты. В этом случае вы можете найти жилье, которое соответствует вашей квартире по стоимости или около того. Обмен без доплаты позволяет сохранить финансовую стабильность и не тратить дополнительные деньги на приобретение нового жилья.

Процедура обмена квартиры на квартиру включает несколько этапов. Сначала необходимо найти взаимозаинтересованного партнера для обмена. Затем, вы обмениваетеся информацией о своих квартирах, делаете осмотр жилья и обговариваете дополнительные условия. После этого, заключается договор обмена квартир и происходит оформление сделки.

Обмен квартиры на квартиру – это удобный и выгодный способ сменить жилье на более комфортное, сохранив при этом свою финансовую стабильность. При правильном подходе и проведении всех необходимых действий, вы сможете осуществить свою мечту и переехать в место, которое полностью удовлетворяет ваши потребности и предпочтения.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Обмен квартиры в Орле

Каждая квартира при продаже привязывается к обменной цепочке. При этом рекомендуется принять во внимание следующие факторы:

при определении точных сроков сделки обязательно учитываются интересы остальных участников цепочки предстоящего обмена;
существует серьезная вероятность затягивания сроков сделки из-за разных личных обстоятельств ее участников;
часто предварительно заключенные договора расторгаются, что приводит к необходимости нового выстраивания обменной цепочки.

Жилой объект, присутствующий в обменной цепочке, может привести к следующим проблемам:

необходимость получения разрешения из отдела опеки, некоторые трудности с выпиской из жилья третьих лиц, с ипотечными выплатами и долгами, а также с другими проблемами;
срок действия некоторых документов даже при абсолютной готовности квартиры к предстоящей сделке.

Также потребуется определение характера договора при переходе права собственности:

самый простой вариант – договор мены, идеально подходящий для выполнения равнозначного обмена;
наиболее распространённым считается ДКП с разницей только в цене объектов и реквизитов;
важным моментом является вопрос о приватизации квартиры, так как сделки с социальным жильем могут автоматически затягиваться, а оформление в собственность занимает много времени.

Перед началом процедуры обмена рекомендуется уточнить, что нужно для обмена квартирами. Это информация о физическом состоянии объекта и юридической стороне предстоящей сделки.

При этом целесообразным станет привлечение опытных риэлторов или компетентных юристов, которые изучат всю информацию и рассеют подозрения в возможной неблагонадежности выбранного объекта. Возникающие у сторон сомнения в подлинности предоставленных правоустанавливающих документов станут необоснованными.

Как обменять квартиру на квартиру?

Заявка Менеджер перезвонит в удобное время и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам и тактике ведения таких сделок.
Поиск покупателя Организация продвижения объекта по собственным каналам и на самых популярных площадках.
Просмотр Консультации по предпродажной подготовке, сопровождение при показах и при проведении переговоров.
Предварительный договор При появлении потенциального покупателя проводится оформление достигнутых договоренностей участников сделки путем заключения предварительного соглашения.
Поиск альтернатив Подбираем подходящий вариант вашего нового жилья. Предлагаем максимум вариантов по вашим параметрам для удобства выбора.
Подготовка к сделке Оценка юридической чистоты выбранного для покупки объекта.
Переоформление прав Помогаем зарегистрировать договор купли-продажи и право собственности, специалист присутствует на сделке и сопровождает все операции.
Взаиморасчеты По завершении сделки обмена квартир обеспечим организацию взаиморасчетов удобным и безопасным способом.

Мы предлагаем клиентам все, что нужно для обмена квартиры на квартиру:

Рекламную поддержку на собственных ресурсах и тематических сайтах.
Оказание профессиональных юридических услуг.
Оценку объекта и подготовку к показам и сделке.
Организацию процедуры обмена квартир в течение месяца.

Свидетельство о собственности – при его отсутствии нужно заказать выписку из ЕГРП в ближайшем МФЦ.
Документ основание возникновения права собственности.
Кадастровый паспорт – при его отсутствии заказать его изготовление или копию так же можно в МФЦ.
Технический паспорт – можно заказать в отделении БТИ вашего района.
Выписка с лицевого счета – заказывается в управляющей компании.
Заверенная копия домовой книги – заказывается в паспортном столе.

Дополнительные документы:

Нотариально заверенное согласие супруга – если совместно нажитым имуществом по документам владеет только один супруг.
Согласие органов опеки – если есть прописанные несовершеннолетние или недееспособные лица.

В каждом городе есть свой орган самоуправления – администрация, в которой действует особый отдел, уполномоченный решать вопросы распределения и управления муниципальным фондом. В Москве обменом муниципальных квартир занимаются районные муниципалитеты, куда и следует обращать заинтересованным лицам с заявлениями.

Основанием для смены владельцев в квартирах, принадлежащих муниципалитету, станет письменное разрешение, получаемое в течение 10 дней после принятия заявлений к рассмотрению. В некоторых случаях администрация отказывается согласовать мену, имея на то веские обстоятельства – ведется судебный процесс о признании договора соцнайма расторгнутым, либо одна из квартир признана непригодной для проживания, дом подлежит сносу и т.д.

Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке

Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.

Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.

Риэлторы могут предложить оформить размен двухкомнатной квартиры обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.

Варианты размена 4-х комнатного жилья с доплатой или нет

Обмен четырехкомнатной квартиры производится по тем же правилам, что и трехкомнатной. При составлении договора обязательно учитываются общая и жилая площадь, район и отдаленность от метро, кадастровая и рыночная стоимость, а также состояние дома и самого жилья.

Владельцы квадратных метров вправе принимать решение по условиям сделки. Если обе стороны устраивает предмет обмена и доплата или ее отсутствие, то договор может быть заключен.

В зависимости от того, сколько собственников жилья принимает участие в сделке, заключается договор мены или купли-продажи. В первом случае при необходимости доплаты, собственник, который ее получает, должен учитывать, что необходимо заплатить налог 13% от суммы, прописанной в договоре.

Какие документы готовить для обмена квартиры на дом

Владельцу квартиры нужно подготовить оригиналы этих документов:

паспорта собственников. Если в их числе есть несовершеннолетние, то дополнительно нужно подтверждение прав его представителей — свидетельство о рождении (усыновлении) и паспорта родителей или опекунов;
выписка из ЕГРН на недвижимость (срок годности документа — 30 дней);
документ, по которому квартира перешла в вашу собственность — договор дарения, купли-продажи, договор долевого участия вместе с актом приёмки, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.;
справка о составе семьи;
согласие супруга (супруги) на сделку в письменной форме;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (документ можно получить в управляющей компании или ТСЖ, справка действительна в течение 14 дней).

Собственник частного дома дополнительно должен предоставить:

выписка из ЕГРН не только на дом, но и на участок;
документы получения в собственность дома и земельного участка;
акт межевания земельного участка.

В некоторых ситуациях владельцам могут понадобится другие документы:

если для доплаты вы оформляете ипотеку, у вас попросят технический паспорт БТИ и справку о зарплате с места работы;
если у вас нет возможности присутствовать на сделке, нужно будет оформить доверенность на члена семьи или сотрудника агентства недвижимости;
если после того, как вы стали собственником квартиры, у вас менялась фамилия, понадобится свидетельство о браке или справка о смене фамилии.

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.

К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.

Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.

Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности.

Процесс оформления обмена с доплатой подразумевает включение в договор пункта с обязательным указанием той суммы, которую необходимо доплатить, сроков оплаты и порядка произведения расчетов между сторонами. Денежная сумма при этом всегда указывается в рублях, даже если процесс расчетов подразумевает передачу иностранной валюты.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

По закону к Договорам мены квартир применяются те же правила, что и к Договорам купли-продажи, в т.ч. и при налогообложении таких сделок.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу.

Обмен недвижимости происходит несколькими способами. Каждый из них имеет свои особенности оформления сделки, преимущества и недостатки. Вариант смены жилья выбирают в соответствии с имеющейся ситуацией – внимательно и грамотно оценивают недвижимость в отношении рыночной стоимости и собственных финансовых возможностей.
Для многих россиян обмен квартиры является не просто способом улучшить свои жилищные условия, но и насущной необходимостью. Развод супругов, уход за пожилыми родителями, повзрослевшие и желающие жить отдельно дети — вот только несколько причин, по которым обмениваются квартиры.

Чаще всего такой вариант обмена востребован по семейным обстоятельствам — при разъезде или съезде родственников. В этом случае большая квартира меняется на несколько меньших или, наоборот, несколько квартир меняются на одну большую. Обмен производится как с доплатой, так и без нее.

Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.

Банкострахование — один из основных драйверов роста страхового рынка. С развитием банковских экосистем доминирование этого канала продаж будет только возрастать. Для страховых компаний эта ситуация как предоставляет возможности, так и несет риски.