Алгоритм приёма и передачи технической документации на МКД

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм приёма и передачи технической документации на МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Основания для передачи технической документации

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:

• на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
• в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
• истёк срок договора управления;
• участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:

• место и дата составления;
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
• подробный перечень технической документации;
• подписи сторон.

Как проверить работу ТСЖ?

Основная задача товариществ – обеспечение хозяйственных нужд дома и прилегающей к нему территории. Это некоммерческие организации, создаваемые для представления интересов жильцов. У них имеется Устав, определяющий порядок ведения деятельности и срок полномочий председателя. Как правило, последний избирается на период в два года.

В задачи председателя ТСЖ входит следующее:

• обеспечивать бесперебойное функционирование коммуникаций;
• участвовать в согласовании бюджета некоммерческой структуры;
• реагировать на просьбы и пожелания жильцов;
• взаимодействовать с органами местной власти;
• нанимать подрядчиков для выполнения ремонтных работ;
• вести работу с неплательщиками и т.д.

Чтобы проверить работу председателя, достаточно оценить состояние жилья. Если подъезд не убран, на стенах облупилась штукатурка, свет не горит, лифт нуждается в ремонте, но с квартировладельцев регулярно взимаются взносы, вероятно, львиная их доля идет в карман руководства ТСЖ.

Другой способ проверки – изучить финансовую документацию органа, которую жильцам обязаны предоставить по первому требованию. Из состава квартировладельцев можно создать ревизионную комиссию, которая будет участвовать в управлении домом, составлении смет и отслеживании движения денежных средств.

«Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание. При условии, что это нежилые помещения, например, первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.», — прокомментировал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

А юрист Мирза Чирагов отмечает, что придомовая территория может находиться в ведении администрации города или самих жильцов, которые могут привлечь ТСЖ. По его словам, если придомовая территория не оформлена в собственность, то необходимо организовать коллективное собрание. С положительным его решением должно быть согласно большинство жильцов, это оформляется протоколом общего собрания собственников.

После, отмечает эксперт, готовится пакет документов, необходимый для оформления придомовой территории в собственность жильцов. Так, там должны быть межевой план, технический паспорт, заявления на передачу территории в управление жильцам. Уже потом ведется регистрация прав собственности.

Если же речь идет об ином общедомовом имуществе, то для регистрации права собственности, помимо принятия решения на ОСС нужно, чтобы абсолютно каждый собственник обратился с заявлением в Росреестр за регистрацией права собственности на ТСЖ.

«Вопрос здесь не в том, что регистрация невозможна — механизм существует, и он определен законом. Вопрос в том, что на практике осуществить такую регистрацию довольно сложно, поэтому мало кто на это решается. Лично мне такие случаи неизвестны», — пояснил Паюшин.

Он добавил, что и сама регистрация права собственности мест общего пользования на ТСЖ в практическом смысле не приносит дивидендов.

«Даже если это и происходит, то в случае ликвидации ТСЖ, возникнет необходимость регистрации перехода права собственности, что на практике осуществить довольно проблематично», – уточнил Паюшин.

Если же ТСЖ приобретает собственность за счет денежных средств, в Росреестр необходимо предоставить документы, подтверждающие их происхождение.

Правовое положение членов товариществ собственников жилья

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

Во-первых, граждане — собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектом общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

• Обязанности председателя ТСЖ и его права

Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на голосование предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками. Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате. Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.

Налоговый учёт ТСЖ, применяющего УСН

ТСЖ, согласно ст.346.12 НК РФ, вправе применять упрощённую систему налогообложения (УСН), которая так же предполагает ведение чёткого налогового учёта. ТСЖ обязано предоставлять налоговую декларацию независимо от полученных доходов в истекшем отчётном периоде.

Помимо обязательного представления налоговой декларации, ТСЖ, согласно ст.346.24 НК РФ, в обязательном порядке должно вести учёт доходов и расходов в книге учёта доходов и расходов.

В отличие от ТСЖ, применяющего ОСНО, налогоплательщики на УСН освобождены от:

• уплаты НДС;
• налога на имущество;
• отчётность по данным видам налога ТСЖ предоставлять не нужно.

Коммунальные платежи. Каким документом подтвердить, что полученная плата за коммунальные услуги не относится к доходам ТСЖ

Специалисты Минфина не раз высказывались о том, что все суммы жилищно-коммунальных платежей являются доходом ТСЖ на «упрощенке» (Письма Минфина России от 05.04.2013 N 03-11-06/2/11195, от 29.10.2012 N 03-11-11/329 и от 19.04.2011 N 03-11-06/2/62).

Если ТСЖ применяет «упрощенку» с объектом «доходы минус расходы», особых проблем такая позиция чиновников не создает. Поскольку, отразив полученные деньги в доходах по УСН, ТСЖ одновременно сможет в расходах учесть суммы, перечисленные поставщикам коммунальных услуг.

А вот если у товарищества УСН с объектом «доходы», получается, то что со всех коммунальных платежей, полученных от жильцов, ему придется платить «упрощенный» налог. Такая позиция представляется несправедливой, ведь никаких денег за «коммуналку» товарищество себе не оставляет. Все деньги уходят на оплату услуг ресурсоснабжающих компаний. Кстати, некоторые судьи в этом вопросе не соглашались с финансистами. И вставали на сторону ТСЖ, признавая, что коммунальные платежи в доходы по УСН включать не нужно. Ведь деньги тратятся на совершенно конкретные цели — оплату жилищно-коммунальных услуг (Постановление ФАС Центрального округа от 12.10.2011 по делу N А35-10708/2010, Решение ВАС РФ от 22.12.2010 N ГКПИ10-1401).

Бухучет ТСЖ – проводки по коммерческим услугам

ТСЖ в учете должны учитывать коммерческие доходы отдельно от целевых поступлений. Налогооблагаемую базу товарищества при УСН, которая признается выручкой, могут формировать следующие поступления:

• техническое обслуживание, ремонтные работы по объектам, которые не относятся к общему имуществу МКД (например, ремонт оборудования в квартире);
• замена труб, сантехники, ремонт розеток и электроприборов;
• комплексный ремонт квартир;
• уборка офисных помещений, частных квартир, чистка мебели;
• платная помощь при оформлении перепланировок в квартирах;
• оказание консультационных услуг;
• плата за аренду помещений, размещение рекламы на территории или имуществе МКД и т.д.

Доход от оказанных услуг отражается как выручка на счете 90.1 по дебету и по кредиту. Расходы относятся в учете на счет 20, аналитика ведется на разных субсчетах этого счета. Используемый товариществом набор субсчетов по каждому виду счета должен быть закреплен в рабочем плане счетов, который утверждается учетной политикой ТСЖ.

Проводки в ТСЖ на «упрощенке» по оказанию индивидуальных платных услуг собственникам жилья в МКД:

• Дт 50, 51 Кт 62 — получено вознаграждение от жильца за оказанную услугу;
• Дт 62, 76 Кт 90.1 — доход признан выручкой товарищества.

Далее на дебете счета 20 аккумулируются затраты, которые формируют себестоимость услуги. При списании себестоимости составляется запись Дт 90.2 Кт 20 на общую накопленную сумму по субсчету счета 20 по соответствующей услуге. Итоговой операцией будет выведение финансового результата с составлением корреспонденции: Дт 90.9 Кт 99.

Бухгалтерский учет не рассматривается в отрыве от налогового. Разберемся, какие режимы используют управляющие компании и почему.

Организации в сфере ЖКХ чаще всего работают на УСН и ОСНО. Основными налогами являются налог на прибыль, НДС. При ОСНО рассчитываются и уплачиваются оба налога. Причем ставка того и другого составляет 20%. Неэффективное налогообложение – частая причина работы в минус в первые годы существования управляющей компании.

Какую систему выгоднее использовать

Большинству ТСЖ выгоднее оплачивать налоги при использовании упрощенной системы. В этом случае сборы распространяются на доходы за вычетом расходов или на полученную прибыль. Ставки по указанным платежам сокращены. К примеру, сбор на полученную прибыль составляет 6% за год.

При использовании метода доход минус расход, ставка повышается до 15%. У рассматриваемой организации полученные доходы имеют минимальное выражение или отсутствуют. Если баланс организации является отрицательным, налог составляет 1% от суммы потенциальной прибыли.

Обратите внимание: также преимуществом выступает ведение книги доходов и расходов. Общая система предполагает заполнение всей документации по бухгалтерской отчетности.

УСН для ТСН и ТСЖ, соответствуя своему названию, упрощает выплату сборов, которые проводят налоговики. Нужно меньше собирать документации и налоговый учет проводится по сокращенному объему. Оплачивать при этом необходимо:

• единый сбор;
• НДФЛ и взносы на страхование.

ТСЖ на упрощенке выгодно проводить компаниям, у которых:

• доход составляет меньше, чем 120 миллионов рублей;
• меньше, чем 100 человек, работающих в штате товарищества;
• основной фонд составляет меньше, чем 100 миллионов рублей.

Сборами облагается прибыль или доходы минус расходы. Ставки в этих двух случаях различные. В первом варианте это – 6%, а во втором – 15%. Это средние показатели по стране, местные органы управления могут и понижать эти ставки.

Так как ТСН – это организации некоммерческого характера, то прибыль они от своей деятельности не получают. Все деньги, которые поступают на счет этих компаний, расходуются на целевые нужды, дохода при этом, естественно, нет. Поэтому для расчета налогов в ТСЖ следует пользоваться упрощенкой «доходы за вычетом расходов».

Платить ТСЖ должны по Налоговому кодексу, в котором перечислен перечень объектов, которые облагаются сбором. Если у ТСЖ или ТСН предвидятся расходы, которых нет в списке, вычеты на них невозможны по закону.

Тарифы на страхование можно снизить до двадцати процентов при выплате сборов в казну и взносов в Пенсионный фонд и ФСС. Такое понижение используют в следующих ситуациях:

• не меньше 70% доходов товарищество получает от управления домом;
• такие доходы составляют не более 120 миллионов рублей в год.

Граждане, проживающие в многоквартирных домах или на смежных участках, обладающих при этом общей инфраструктурой, вступают во владение не только своим изолированным помещением (квартирой), но и осуществляют совместное распоряжение подсобным имуществом. Поскольку единоличное распоряжение подобной собственностью невозможно, необходимо учитывать интересы всех прочих жильцов, что реализуется в рамках некоммерческого юридического лица – товарищества жильцов.

Подобная форма организации позволяет проводить общие встречи проживающих лиц, принимать совместные решения по ключевым вопросам домоуправления.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Что влияет на размер сумм?

Налоговый кодекс рассматривает два варианта внесения товариществом собственников жилья налогов:

• По общей схеме (ОСНО).
• В упрощенном варианте (УСН).

По общей схеме

По умолчанию ТСЖ вносит налоги по общей схеме. В этом случае вносятся суммы:

• Выплачиваемые на получаемую прибыль. При его расчете учитываются все траты, имеющие документальное подтверждение, обоснованные затраты в 20%.
• НДС размере в 18%. Он определяется по размеру оплаты выполняемых своими силами услуг и работ. Организация может быть освобождена от этого платежа в ситуации, когда квартальных доход от выполнения не превышает двух миллионов рублей.
• Платежи, которым обкладывается принадлежащее товариществу имущество. Они устанавливаются региональной власти, но не превышают 2,2%. Его оплата присутствует исключительно в ситуации приобретения в собственность ТСЖ недвижимости жильцами.

Также потребуется перечислять страховые взносы и НДФЛ, начисляемые на задействованных в штате сотрудников. Они начисляются в бюджет и направляются в ПФР и ФСС. Платежи накладываются на общих основаниях. Как это делают все организации. Направляемые в фонд оплаты труда взносы составляют 13% от суммы, начисляемой сотрудникам в виде заработной платы. В ТСЖ таких штатных единиц может не быть. Тогда налог не начисляется и не выплачивается.

Исполнение налоговых обязательств в новых субъектах

На присоединившихся территориях ФНС открыла свои отделения. Пока они выполняют в основном функции центров для регистрации бизнеса и консультаций по налогообложению в переходном периоде. Технологии ФНС позволяют обеспечить бизнесу на присоединившихся территориях максимально бесшовный переход в юрисдикцию РФ. В отношении уже работающих компаний до 31.12.2022 в ЕГРЮЛ вносят сведения о наименовании, адресе и руководителе тех юридических лиц, сведения о которых содержались в соответствующих реестрах ДНР, ЛНР, ЗО и ХО. Эти сведения включают в ЕГРЮЛ автоматически.

Компании смогут привести свои учредительные документы в соответствие с российскими законами, а также сообщить дополнительные сведения (виды деятельности, сведения об участниках и т. д.). Для компаний из ДНР и ЛНР срок внесения изменений — до 31.12.2023. Для тех юрлиц, которые действуют на территориях ЗО и ХО, — срок до 30.06.2024 (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 21.11.2022 № 451-ФЗ). Это необходимо сделать для нормального участия в отношениях гражданского оборота.

Что будет с компаниями, которые не приведут свои учредительные документы в соответствие с российским законодательством? Таким юрлицам грозит исключение из ЕГРЮЛ в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (п. 9 ст. 1 закона № 451-ФЗ).

Законом № 451-ФЗ урегулирован порядок ведения предпринимательской деятельности для физических лиц, зарегистрированных в качестве ИП согласно реестров новых субъектов. ИП могут продолжить вести предпринимательскую деятельностью до 30.06.2023 без регистрации по российскому законодательству. Но после этой даты физлица, планирующие заниматься предпринимательской деятельностью, должны зарегистрироваться в соответствии с законом № 129-ФЗ.

Ответы на вопросы, связанные с регистрацией и перерегистрацией организаций и ИП, учетом физических лиц, особенностями уплаты налогов и сборов, порядком получения квалифицированной ЭП, налогоплательщики новых субъектов РФ могут найти на промо-странице ФНС России.

ТСЖ в частном секторе. Деревня, село.

Пожалуй самое «бесплатное место». Живя в таком районе у вас нет ежемесячной платы за какие-либо услуги. Конечно вы так же платите налог на землю и дом, но давайте будем честны, эта статья расходов будет везде. Все операции по чистке снега, ремонту дорог, освещению и тому подобное берет на себя муниципалитет. На сколько они добросовестно выполняют свою работу, это уже другой вопрос. Все зависит от конкретного местоположения.

Старая часть нашего села, полностью под покровительством муниципалитета.

Старая часть нашего села, полностью под покровительством муниципалитета.

На личном примере могу сказать, что у нас, частный сектор обслуживается по остаточному принципу.

Например: если прошел сильный снегопад, то в городе сразу начинается уборка и только после того как там будет более-менее расчищено, едут в окрестные посёлки и деревушки. Таким образом, если у вас не полноприводный автомобиль, то либо автобус, либо вынужденные выходные на пару дней.

Что касается освещения, то вопрос конечно решаемый, но не всегда.

Например: в черте города в частном секторе могут поменять перегоревшую лампочку, но если только ты сам в этом заинтересован. То есть-пишешь, звонишь, добиваешься, тогда поменяют. У нас же в поселке местные жители за собственный счёт закупили фонари и только после этого их установил муниципалитет, иначе ждать очереди пришлось бы не один год.

Так как фонари новые, то и святят они гораздо лучше.

Так как фонари новые, то и святят они гораздо лучше.

Проведение общего собрания собственников

Перед проведением собрания нужно письменно уведомить всех собственников о дате, времени и месте проведения собрания.

На собрании нужно принять решение о создании товарищества. Также собственники должны проголосовать и принять устав.

После этого собственники выбирают председателя и другие органы, которые будут заниматься управлением. В самом конце необходимо проголосовать за открытие счета в банке.

Процедура проведения собрания может отличаться. Например, для создания товарищества собственников жилья, должны проголосовать минимум 50% от собственников в доме. К примеру, если в доме 100 собственников, значит за создание ТСЖ и принятие устава должны проголосовать минимум 50.

А вот при создании СНТ проголосовать должны все собственники. Причем их количество должно быть не менее 7 человек.

Чаще всего собрание проводят при личном присутствии собственников. Но закон разрешает проводить собрание и в заочном порядке, когда собственники голосуют отдельно друг от друга.

Во время собрания необходимо вести протокол. После того, как решение будет принято, протокол должен подписать председатель. Также свои подписи должны поставить все собственники, которые голосовали за открытие товарищества.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

ТСЖ — это некоммерческое объединение. В него входят собственники помещений в доме, которые захотели стать членами товарищества. Органы управления ТСЖ — члены правления во главе с председателем правления и общее собрание членов товарищества. За их работой обязательно наблюдает ревизионная комиссия.

Решения, которые входят в компетенцию общего собрания членов товарищества, приведены в статье 145 ЖК РФ . Собрание членов ТСЖ принимает решения о деятельности товарищества, избирает из своего состава правление и назначает вознаграждение членам правления за их работу, назначает членские взносы, избирает ревизионную комиссию.

Работа ТСЖ начинается с заключения договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. За месяц ресурсоснабжающие организации должны заключить с вами договора. Управляющая организация, которая раньше управляла домом, должна предоставить техдокументацию, ключи от подвальных, чердачных помещений и т. д.

Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.

3. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.

Почему ТСЖ необходим учет

Товарищество собственников жилья с точки зрения права является юридическим лицом. Как в любой организации, в некоммерческом объединении деятельность подразумевает финансовую динамику, а значит, подлежит строгому бухгалтерскому и налоговому учету.

Создание и функционирование ТСЖ регламентировано соответствующими законодательными актами, такими как:

• ст. 135, 136, 148 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• Федеральный закон №402-ФЗ от 06.12. 2011 года «О бухгалтерском учете»;
• Положение по бухгалтерскому учету № 106н «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ 06.10. 2008 года – в тех частях, которые не противоречат вышеуказанному Федеральному закону;
• Приказ Минфина РФ №66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» от 02.07. 2010 года;
• внутренняя учетная политика организации.

На основании этих нормативных документов ТСЖ должно вести бухгалтерский учет и подвергаться налогообложению.

Бухучет в ТСЖ призван решать такие задачи:

• контроль над поступлениями денежных средств;
• отражение финансов на правильных бухгалтерских счетах;
• формирование фондов и распределение полученных средств.

Поскольку ТСЖ с точки зрения законодательства является юридическим лицом, оно должно иметь свой управляющий орган, а значит, иметь в своем штате лиц, выполняющих обязанности бухгалтера: вести учет и своевременно предоставлять данные налоговикам, в Пенсионный фонд, в органы статистики.

Похожие записи:

• Можно ли разделить имущество супругов без развода
• Федеральное единовременное пособие при рождении ребенка в 2020 году в Москве
• Калькулятор цены растаможки автомобиля из Белоруссии